寂寞的光年

租屋族在外生活，房租是筆不小的負擔，水電瓦斯費等日常支出，能省則省。不過，部分房東在合約簽訂後，以房客水電支出超出原先預期為由，要求增加水電費或管理費用，專家指出，只要是原合約載明的各項費用收取額度，若要進行變更，就須雙方同意，房東不得任意加收費用。 保障權益 時序步入夏季，由於台電在夏令時節，計價採用夏季電費標準，電費會較其他季節高，傳統套房或雅房，會因整棟或整層的戶數多，公共用電量增加，將電價拉得更高，有房東就會以此為由，要求加收電費。崔媽媽基金會義工律師李岳洋表示：「 只要合約中載明電費應收額度，若是之後房東想要片面加價即屬違約。 」 房客如果租用整戶住家，通常水電瓦斯等費用均為自行繳交，但若是租用套房、雅房，部分房東會採取不收水費，或是水費每月收取一定數額，電費則以使用度數如1度4元計算收費。 中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，這些收費額度只要雙方同意即可，並無一定標準，但均應寫入合約內，以免未來發生爭議口說無憑。 另外，偶有房東因增加使用設備，例如添置家具、電器等，甚至是更改室內格局，據此要求房客負擔部分金額或加收租金，此時，房客可衡量自身需求，及加收的費用額度是否合理，來決定是否接受房東增加收費的要求；而這些變動，也應加註在原合約中。 套房攜伴須加收費用 不過，須注意若原合約中，約定租賃物僅供簽約人使用，而房客在之後帶人來住，房東就有權對房客加收費用。主因在於雅房或套房產品，房東在出租時僅設定供1人使用，才會免收水費等費用，而在合約中約定僅供簽約人使用，就是擔心入住人數增加，造成負擔成本增加，因此，房客若偶有帶人來借宿的需求，最好還是在合約中明定相關權利義務。 原文來源刊載於： 蘋果日報 2009/08/05 張家銘

住得安全、安心，是所有租屋族的基本要求，租到凶宅、輻射、海砂屋等瑕疵屋，只能提心吊膽過日子。為避免遇到此類情形，專家建議，可在租屋前詢問鄰居或管理員外，還可將房屋非凶宅、輻射屋、海砂屋等條件明訂於合約中，若是在不知情下租到瑕疵屋，可要求房東退租甚至賠償。 安心居住 根據《民法》規定：「 賣方於出售物，有物之瑕疵擔保責任 。」買賣契約外之有償契約也準用之。租約屬有償契約，也適用上述規範，即便在租約上未明確規範租賃物非輻射屋、海砂屋，但房東得擔保房子無上述瑕疵，否則房客有權終止契約 。 凶宅可問當地派出所 一般房屋買賣交易中，多會在「房屋現況說明書」中，載明是否為凶宅、輻射屋、海砂屋，因此，買方可藉此判定屋況。 永慶房屋研展部協理黃增福表示：「最簡單方法，就是問鄰居或是管理員。」在決定承租前，可詢問在社區居住時間較久的住戶，或在社區工作較久的管理員，也可請教周邊社區住戶。 如果周邊鄰居問不到，黃增福指出，凶宅部分可詢問當地管區派出所。另外，海砂屋判定，可觀察內、外牆有無壁癌，鋼筋是否裸露等現象，也可向各縣市建管處查詢； 輻射屋則可上原子能委員會網站查詢 （ http://gamma.aec.gov.tw/ray/house.asp ）。 房東在出租房屋前，有善盡告知是否為凶宅、海砂屋、輻射屋的義務；房客也應主動詢問，並將非凶宅、海砂屋、輻射屋的條件列入合約，若是房東不願意配合，應避免租賃。 房東有善盡告知義務 若是房客不介意租用，可向房東爭取調降租金，房東也應在合約中載明房客已知悉房屋為凶宅、海砂屋、輻射屋，並仍同意租用等條文，以免產生糾紛。 崔媽媽基金會義務律師李岳洋指出，由於凶宅是否屬於物之瑕疵，認定上仍有疑慮，建議租客在租屋前，儘量將排除凶宅的條文列入租約，以保障自身權益，並避免後續問題的產生。 避免 租到凶宅、海砂屋、輻射屋方法 詢問房東、鄰居或管理員 凶宅可詢問管區派出所 海砂屋可觀察內、外牆有無壁癌，鋼筋是否裸露，或向各縣市政府建管處查詢 輻射屋可上原能會網站查詢（ http://gamma.aec.gov.tw/ray/house.asp ） 於合約中載明非凶宅、海砂屋、輻射屋 資料來源： 《蘋果》資料室 原文來源刊載於： 蘋果日報 2009/05/09 張家銘

燈的光芒不只能散發能量，也能替室內營造溫馨氣息，倘若燈飾選用得宜，更可帶來好運。風水專家建議，可搭配風水五行選擇燈飾帶來好運，但須注意， 燈與風扇結合的燈飾，則會吹散好運氣 。此外，床的正上方不宜裝燈具，容易生病、夫妻也會產生口角。 大放光明 藏雲館館主李咸陽表示：「 燈具的形狀與風水五行相關，選用得宜能招來好運氣 。」例如圓燈就是風水五行中的金，長條形的燈代表木，彎曲狀、剪紙狀造型的燈為水，不規則、有菱角的燈具屬火，至於扁燈、寬燈則屬土。依據自己出生季節，再搭配適合的燈具，可補強命格中缺乏的運勢。 種類 對應五行 對應顏色 適用者(依據出生季節) 圓燈 金 白色 夏季或秋季 長條形燈 木 綠色 春季或冬季 彎曲狀、剪紙狀造型燈 水 黑色、藍色 夏季 不規則、有凌有角等造型燈 火 紅色、紫色 冬天 扁、寬燈 土 咖啡色、黃色 春季或秋季 床正上方不放燈 李咸陽說，若家中格局有缺陷，也可使用燈照來補足缺陷。例如北方為五行中的水、東方為木、南方為火、西方為金，若家中格局的其中1方有缺角，可將燈朝此缺角的方向照射，接回原有的氣場。 中國地理風水研究學會理事長張旭初指出，不管是經商者或一般人，建議客廳不要使用燈與風扇結合的燈飾，因為風扇轉動時會將好運、財運都吹散，如此一來，做生意的人，事業不易成功，一般人的運勢也較不理想。 書房適合柔黃光 家中較不建議使用燈與風扇結合的燈飾，易將好運吹散。 另外，室內各個空間該如何擺放燈飾也很重要，例如臥房睡床的正上方，不宜裝置任何燈具，特別是吊燈，因頭與身體上方若有燈壓迫，容易生病、夫妻也會產生口角。而廚房為養命之所，活動時，理應保持空間的明亮與通風，書房則是以使用者舒適的柔黃光源即可，太亮、太暗都不好。 長條形的立燈，適合命格五行中缺木的人。 命格五行中缺土的人，建議可使用扁狀的燈。 圓燈諸事順 方燈聚財氣 圓燈或四方形的傳統燈飾，是風水專家眼中，燈的最佳形狀，圓燈象徵「圓滿」，四方形的燈則可集東西南北4方之財運。 燈飾的造型，早已跳脫傳統，不再只是圓形或方形，它可以是朵花，也可化身成冰塊造型。但中國地理風水研究協會理事長張旭初建議，就風水考量，燈的選用仍儘量以圓形或四方...

短期租屋屬於小眾市場，但需求者仍不少，由於短期租屋對房東而言，管理不易，房東通常要求比長期租屋更高的租金。不過，專家指出，須注意 短期租約的租金，不得超過土地與建物申報總價年息的10%，此外，押金也應依比例減少，以不超過租期的租金總價較合理 。 謹慎至上 有些人可能因公務到外地受訓，或是參加考試、出差等，但因預算限制，負擔不起住旅館的費用，因此而有短期租賃需求。租賃契約租期多為1年，租期短於1年即可稱為短期租屋。 不過，短租因租期短，且房東須承擔房客在短時間內頻繁轉換，房子可能經常出現無人承租的空窗期，因此，願意短期出租者，通常也會要求比長期出租更高的租金。 規範僅限於住宅區 但房東須注意，短期租賃雖然租金行情較佳，仍有上限，依《土地法》第97條規定：「城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄巿或縣 (巿) 政府得依前項所定標準強制減定之。」 押金超額可抵房租 上述規範僅限於住宅，非屬住宅區的商業區與工業區等，即不適用此規定，崔媽媽基金會義工律師李岳洋表示：「高院前幾年曾做出解釋，土地使用分區不屬於住宅區，如商業區、工業用地等類，不適用《土地法》第97條規定。」 至於 短期租賃是否應繳交押金，則只要雙方有共識即可 ，而根據《土地法》第99條規定：「 前條擔保之金額，不得超過2個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。 」 若短期租賃的時間不到2個月，李岳洋認為，應該按租期長短，按比例降低押金額度。 也有人為求方便，因屬短期租屋即未簽契約，但若房屋返還時出現糾紛，屆時恐成各說各話的局面。中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議， 短租不論是房東或房客，還是應簽契約，以保障自身權益 。 短期租屋應注意事項 短期租屋仍應簽立契約，以保自身權益 短期租屋的租金行情較高，但仍不應超過土地及建物申報總價年息的10% 土地使用分區非屬住宅區者，不適用上述規定 押金應依比例減少，以不超過租期的租金總價較合理 資料來源： 《蘋果》資料室 原文來源刊載於： 蘋果日報 2009/07/18 張家銘

在居家空間內加入鏡子，能達到放大空間的效果，但若擺放的位置不妥，將對居家風水造成不良影響。風水專家指出，鏡子勿對門口，若對門口，家運會不好、也不易守財；此外，若將鏡子對向馬桶與神明，家中分別會產生穢氣橫流、無法得到神明庇佑等問題。 提升好運 空間裡會使用鏡子，主要功能是把前景的影像反射至鏡內，若反射的是公園綠意或光線，代表具正向能量的好氣場；若是映照到髒亂的景象或路沖，則會吸取負向能量的穢氣。天風設計陽宅顧問陳正倫表示：「 鏡子不論好氣、穢氣皆會吸取，應擺放在適當位置，才能提升正向好運 。」 不可將鏡子朝向神明 鏡子不宜對門口，應擺在兩側，錢財才不會來得快、去得也快。 因反射入鏡內的氣，會與原風水的氣場產生輪轉效應，陳正倫說，鏡子切勿擺在大門口，因好的氣會流失，更會招來穢氣，使得家運不好，財運也有影響，錢財來得快，去得也快。 中華民國現代易經風水協會理事長江柏樂說，書房、辦公室後方都不宜擺放鏡子，因鏡子若反射到窗外不好的景象，容易犯小人，而人久被鏡子照射，也易引起背痛或坐骨神經痛。 其他空間部分，像是衛浴的鏡子勿正對馬桶，若對向馬桶，家中會有穢氣橫流的問題。廚房則不宜將鏡子對向爐灶，否則家人的身體易出現病痛。另外，也不可將鏡子朝向神明，鏡子與神明對沖，除了不敬，煞氣也會衝至神明，無法得到神的庇佑。 床前無鏡子 有助睡眠 化妝鏡用完收至桌身裡，避鏡子負面影響。 中華民國現代易經風水協會理事長江柏樂說，臥室擺鏡子的位置要得宜，因鏡子有反射功能，直接對照到床，人若睡到半夜起來，會被鏡中的自己嚇到，傷到自身元氣，經常被折射的影子干擾，也會影響睡眠品質。 天風設計陽宅顧問陳正倫說， 臥房鏡子不宜朝向窗戶，若折射回來的是高壓電、電線杆等，容易犯小人 。另外，有人會在臥房擺電視，螢幕同樣有反射作用，不使用時，建議用塊布蓋上，或選有門的電視櫃將櫃門關上。 化妝鏡不使用時，同樣用布蓋上，或是選可將鏡子收納起來的款式，如此便不會引來煞氣 。 浴室使用鏡子不宜對到馬桶，若對到馬桶，穢氣會在家中橫流。 八卦鏡除了鏡面可收煞，外圍的八卦則代表掌控的意義。 臥室裡建議不要裝設鏡子，以免睡不好。 電視螢幕具反射，可選有櫃門的電視櫃。 空間 鏡子使用禁忌 風水意義 影響 玄關 勿將鏡子放在大門正前方 鏡子直接對照門口，會帶進不好的氣，或將好的氣轉走 ...

今年實施的遺贈稅新制，在不景氣下，讓房屋交易增加更多節稅空間。專家指出，節稅原則不外乎「降低所得、提高支出額度」，雖然不論房屋買賣、租賃房屋，都有不少方式可節稅，但民眾須記得保留單據，才能列舉扣除所得支出。 遺贈稅新制 節稅好好用 遺贈稅法新制上路，將吸引海外資金回流，由於可以透過房地產買賣交易與贈與大幅節稅，對於國內房市屬於中長期重要利多。 無論是透過父母以每年220萬元免稅額當作頭期款，或是由父母購屋之後再贈與子女，都是節稅的好方法。 調高免稅額度 遺贈稅新制將原本稅率2~25%、分為10個級距的遺產稅，以及稅率4~50%、同為10個級距的贈與稅，一同變更為單一稅率10%。 而遺產稅的免稅額，由779萬元調高至1200萬元，贈與稅免稅額則由111萬元調高至220萬元，贈與行為在2009年1月23日後者，均適用此規定。 例如王小明最近想購屋，頭期款要440萬元，父、母分別贊助王小明220萬元頭期款，就可以免繳贈與稅，同時完成購屋。 分期延為18期 此外，原本舊制僅能分12期繳交的遺產稅，可以延長至18期，新制上路後，遺產課徵標的物，也應該以該遺產佔全部課徵標的物價值的比例來換算。 例如某甲繼承父親價值約5000萬元的遺產，包含上市櫃股票2000萬元、土地2000萬元、公司資產1000萬元，若以遺產稅10%計算，應繳500萬元的遺產稅。 此外，過去可用股票抵繳稅額，現在僅能抵繳1/5，剩下的400萬元，僅能以現金或其他遺產抵繳。若未依限期申報或漏報遺贈稅，原本應納稅額與所漏稅額1~2倍，目前均改為2倍以下之罰鍰。 另外，常見富人購屋贈與子女節稅，是因為 透過不動產贈與課稅，稅額是以土地公告現值與房屋評定現值計算 ，以市價約1000萬元的房屋為例，土地公告現值與房屋評定現值可能僅為市價4成，因此可以有效達到節省贈與稅效果。 再以上述王小明的案例，若王爸爸想贈與王小明1000萬元現金，可先購入市價1000萬元房屋，再將其贈與王小明，因為現值通常低於市價，贈與稅負擔會較低。 買新屋 留意稅單使用用途 Q： 陳先生去年買了新成屋，但是稅單上卻登記為「一般事務所」，現在要繳房屋稅，卻不知道該如何申報？ A： 房屋稅與綜合所得稅都是在每年的5月1日至31日繳納，房屋稅計算方式為「房屋現值×稅率」，納稅人須在房屋建造完成30日內，向主管機關申報房屋稅籍。 若稅單上為一般事務所、商...

充滿活力的夏天，什麼都好，就是熱的叫人吃不消，不得不依賴冷氣，其實只要通風好，室內不囤積熱氣，甚至不必開冷氣，就很涼爽。除了將所有窗戶打開之外，由達人教你如何規劃通風路徑、在對角線擺2台電風扇，或加裝換氣機等，就可省下一筆冷氣電費，又節能環保，多好！ 概念　開逾2窗 才能通風 要通風好，就得瞭解通風的原理。綠適居協會理事長邱繼哲表示， 室內通風可靠 「風的對流」 與 「浮力通風」 。室內風要對流，就一定要有2個以上的風口，包括進風口及出風口，風口可以是窗戶、門、氣孔等，如此有進有出，才能造成對流，若空間只有1個開口，不管風多大都無法通風。 浮力通風則是利用熱空氣上升、冷空氣下降的原理，因此最好進風口低、出風口高，且2者在對角線，如此對流的區域最大。 昇陽建設總經理室特助毛顯孝強調，很多人以為只要人在家裡，打開窗戶或換氣機就好，其實，居家換氣是長期抗戰，家裡得24小時隨時保持換氣，才能確保空氣流通，才叫好的換氣。 A.室內只有1個開口，無法通風 B.進風口低出風口高，就能在活動範圍有效通風 檢查　通風路徑 確保通暢 就算室內已有2個以上風口，但還要搭配良好的「通風路徑」，邱繼哲解釋，就是家裡風流動的路線，中間不能有橫牆阻隔，不然開窗也沒用。 通風路徑的規劃要先找出每個房間的進風口與出風口，看風向有個小撇步，可看窗簾的吹動方向，或找個紙條放在風口，看紙被吹動的方向得知風向。 以整間房子來看，通常最前端的進風口會在客廳及臥室，多在迎風面，台灣夏天吹西南風，冬天吹東北風，但各地因地形環境不同又有差異，且也要是乾淨的空氣，所以可視居家環境而定出不同的進風口。末端出風口多在廚衛等濕氣較重的地方，若廚房是進風口，則油煙易往室內跑，這時可加裝抽風扇，讓進風口逆轉成出風口。 改善　創造風口 公開招數 A.加裝氣窗 在門上或壁面裝氣窗，若是當進風口，位置要低，出風口則要高。 找出自家的通風路徑後，就可針對各項阻礙來改善。像關窗後，進風口就沒了，或是臥室或書房沒有第2個風口，都可用加氣窗的方式解決。像在紅屋家具負責人謝東興的家裡，為加大進風量，他在窗戶下方加裝氣窗，如此就算關著窗，也有風進入，即可促進室內通風。室內若無第2風口，可在室內門上加裝氣窗，即可創造風口。氣窗或開通氣孔的位置，要把握進風口低、出風口高的原則。 B.拉門代替隔間牆 下方鏤空的拉門，可引進空氣。 磚造或水泥隔間牆若無...

夾層屋因空間可彈性利用，且空間挑高，較一般住家更具設計感，相當受到年輕人的喜愛，但夾層屋多屬違建，還是少碰為妙。且從風水角度考量，夾層屋因樓板過低，也不適合久住，風水專家建議，夾層屋的活動空間，樓高須保持在2.7米以上較佳。 少碰為妙 閱幾草堂老師吳豐隆表示：「一般來說，夾層屋不宜長久居住，因樓板低，代表被人欺，男主人較無地位。」因此，住家的活動空間，樓高最好保持在2.7~2.8米以上，空間較無壓迫，若樓層挑高的高度不足，仍硬是將空間區隔為上下層，樓高無法維持適宜高度，不宜久居。 藏雲會館館主李咸陽指出：「規劃樓板高度時，上下樓層的高度應該要一致，勿上下不均分，人活動起來較為理想。」 上下樓層高度應一致 但夾層屋的高度多在6米以內，有些甚至挑高僅3.6米，因此，上下高度均分，且又仍能維持足夠活動空間的理想狀況，實際上是很難做得到的。 格局規劃上，因夾層屋通常將上半部規劃為臥房，下半部是公共區域，吳豐隆說，忌諱臥房的正下方為廚房或廁所，臥房下方若正對廚房，廚房油煙與熱氣會影響健康，抽風機噪音則有礙居住品質。若臥房底下為廁所，睡在上面的人會被穢氣影響，同時也會有爛桃花產生，建議應儘量避免。 夾層屋通常是坪數較小的小套房，李咸陽說，須 留意有無形成「穿堂風」的問題，意指入口門直接對到後門、後陽台或後窗檯，易有煞氣產生 ，好的運氣也無法久留。建議可在玄關加道屏風，若空間窄小，則可在後門、後陽台、後窗檯種植整排植栽，具調節氣場、化煞與阻隔噪音等功能。 夾層屋風水注意事項 夾層格局 風水問題 注意事項 臥房下方為廁所 穢氣橫流，對人較不理想，管線的流水聲也會間接影響睡眠品質 建議臥房下方最好是儲藏室或書房，應避開廁所、廚房 臥房下方為廚房 油煙熱氣影響健康，抽風機噪音有礙居住品質 樓梯在住家正中央 樓梯設置在住家正中央，會切斷由客廳引進來的好氣場 旋轉樓梯像是鑽頭，有如鑽開空間，對身體健康不好 建議樓梯採靠牆設計，安全也不佔空間 若樓梯不得已設置在中間，可將之包裹住，形成1個柱狀體 穿堂風格局 玄關門正對後門、後窗檯或後陽台，易口煞氣，且好運無法久留 可在後門、後窗檯或後陽台尰植栽，緩和氣場也能阻隔外部煞氣 布水局 增照明 ...

畢業季將至，新鮮人踏出校門就代表完全獨立的開始，若不想永遠當個「賴家王老五」，找到份穩定的工作後，就應開始擬定購屋計劃。專家建議，新鮮人多半起薪不高，因此，平時就應妥善規劃財務，瞭解個人需求與適切的購屋區段，提早規劃、多看屋吸取經驗，可比無規劃的人更容易圓夢。 金融風暴後，不少將錢投入股市的人，資產瞬間腰斬，更彰顯房地產的保值優勢，加上房貸利率創下低點，不少剛踏入社會的新鮮人都有買屋規劃。其實，只要瞭解個人需求，做好財務規劃，畢業後存款3~5年，就能擁有足夠的自備款，趁著空檔多看房子，累積相關資訊，年輕人購屋圓夢非難事。 首購優選 市郊舊公寓 住商不動產總經理陳錫琮表示：「年輕人購屋若無家人資助，往往因資金不足，可選擇性少，第一步應先瞭解自身的居住需求與財務狀況。」 區段選擇上，近年市中心房價屢創新高，起薪不高的新鮮人，可考慮市區外圍的房子，可提前購屋圓夢。 以台北市為例，市中心外圍的大同、萬華、文山等區，房價較低，但因同屬台北市，銀行願意貸款的成數並不低，是年輕人最容易跨入的領域，產品則可鎖定坪數實在的中古公寓。至於其他縣市，可選擇的產品，雖因擁有的資金多寡而有差異，但仍應回歸地點、交通、生活機能等3個面向考量。 此外，房價也會因學區、商圈、捷運等因素加分，擁有上述條件的房子，購屋成本雖高於其他區域，但風險相對也低，是新鮮人可列入考慮的條件。 中信房屋副總經理劉天仁指出：「 購屋不能急，多看多比較才是最高原則 。」由於剛踏入社會的新鮮人，大多對房市一無所知，可在看屋過程中，從屋齡、屋況、格局、座向等，瞭解每個物件的優缺點，也可以在其中歸納分類個人喜好的產品類型，劉天仁建議，確定購屋的前半年，更應密集看屋。 買前半年 看屋黃金期 新鮮人礙於資金有限，若屬單身一族，很容易會從低總價的套房挑起，但套房單價高、坪數小、銀行貸款成數低、轉手難度高，還是儘可能少接觸該類型產品。此外，在同樣預算下，寧可選擇市中心、坪數較小的物件，若空間不敷使用，再考慮衛星市鎮。由於新鮮人多為首次購屋，建議善用政府購屋優惠方案擇優申請，以節省購屋開銷。 在金流方面，購買預售屋、新成屋、中古各有不同。若在前2年即備妥1~1.5成房價，足夠作為定金、簽約金、自備款，後續財務規劃足以支付工程款者，可選擇潛力區段，提前購買預售屋。若想購買新成屋，則擁有貸款成數高、部分建商提供無息貸款、甚至連裝潢費用一起...

買賣房屋若透過房仲交易，買方約要付房價1%、賣方約付房價4%當仲介費用，若想省下這筆錢，若想省下仲介費用，只要確定房屋結構與品質，再慎選合格的地政士，再加上房屋總價的0.06%作為履約保證費用，保障買賣雙方金流無誤，不動產交易DIY並非難事。 能省則省 王先生最近想買屋，遍尋大小網站，看到網站上貼有屋主自售屋的訊息，看屋殺價後，決定與屋主自己處理買賣事宜，省下的仲介費用，可轉作裝潢設計費。 簽約前繳1成定金 買賣屋相關費用 賣方 買方 簽約見證費：1000元 簽約見證費：1000元 增值稅：視個案有別 契稅：買賣價金6% 貸款塗銷代書費2000元 辦理代款代書費：4000元 共同負擔或約定負擔費用 登記規費：不動產現值0.01% 印花稅：不動產現值0.01% 代書執行費1萬2000元 履約保證金：房屋總價的0.06% 正業代書事務所地政士鄭文在說，大環境欠佳，不透過仲介買賣案例有增加，除了必繳的稅費外，只要花費1.2~1.7萬元就可請代書代辦買賣移轉手續，通常買下同社區鄰居或親友的房屋，就能自行處理買賣交易。 王先生若與屋主談妥交易價格，先選擇合格開業的地政士協助簽約，此時代書事務所會收取簽約見證費，買賣雙方各1000元，簽約時，買方大多繳付房屋總價的10%作為定金，可以現金或是即期支票付款。 第2步驟即是 「用印」 ，買賣雙方須交付個人證件、房地產相關文件，通常買方再支付10﹪房屋總價，若為貸款購屋，同時提供貸款相關檢附資料，如收入證明等，買方並須繳交4000元登記費用。 第3步驟則是 「完稅」 ，一般來說，登記規費、印花稅都是不動產公告現值的0.1%，通常約定由買方繳交，買方另須繳交契稅，買賣契稅為房屋現值的6%，賣方則須繳交增值稅費用，增值稅多寡則因個案有別，可請地政士協助節稅事宜。完稅階段，買方再繳交房價的10%。 買方須另繳交契稅 不動產買賣作業流程 簽約(買方付10%總價) (見證費各付1000元) 用印 (買方付10%總價) 申稅 (買方：契稅、賣方：增值稅) 貸款 (買方若需申請，代書費用4000元) 完稅(買方付10%總價) 尾款(買方付70%總價) 若王先生的房屋貸款為7成，交屋時，...

違建在台灣各地相當常見，若在不知情的狀況下租到違建，因租屋處遭報拆而被迫搬家，房客可要求房東無條件返還租金，並賠償相關損失。不過，因違建隨時都存在被拆的風險，專家建議，若非必要，應儘量避免租用違建。 降低風險 違建並無所謂的就地合法，中信房屋資深法務專員白宗益指出：「只要是違建就是違法，並沒有就地合法認定，違建沒被拆除，只表示目前這項違建沒有危害公共安全之虞，因此緩拆。」 違建不會就地合法 因此，當租屋租到違建時，還是很有可能因違建被拆而被迫搬遷，若是房客事先不知情，可向房東請求賠償。 崔媽媽基金會義務律師陳世傑表示，租賃物屬違建遭拆除，為租賃物的重大瑕疵，房東無法再提供房客正常使用，因此，房客可要求房東返還押金並終止契約，同時還可向房東請求賠償與押金同數額的違約金，若房客因租賃物做營業用途而自費裝潢，相關成本也可要求房東賠償。 至於房客若事先知悉租賃物為違建，在可預知風險情況下，仍與房東簽約租用，屆時租賃物若被報拆，房東可不負相關賠償責任；但房客若有預繳租金，房東仍應返還預繳的租金和押金。 都市常有老舊公寓在頂樓加蓋後出租， 根據《 公寓大廈管理條例 》規定，大樓或公寓的頂樓平台，屬於全體住戶所有，因此，頂樓違建實際上應屬於全體住戶，不過實務上，多為頂樓住戶在使用。 頂樓加蓋問題較多 要是其他住戶不同意讓頂樓住戶使用，即可能依《民法》第767條規定，訴請排除侵害，要求拆違建；此外，若頂樓遭使用於出租等營利用途，全體住戶還可以依《民法》第818條等規定，要求平分共有利益。 若房客租用此類頂樓加蓋住宅，陳世傑指出， 房客應要求房東出示和其他住戶簽訂頂樓專用證明，避免以後若房東與其他住戶發生專用權糾紛 ，自身權益將受到損害；由於違建均屬違法，隨時都存在被拆除的風險，若非必要，應儘量不要租用。 常見違建種類 頂樓加蓋 陽台外推 1樓外推 室內改隔間 室內挑高夾層 資料來源： 《蘋果》資料室 原文來源刊載於： 蘋果日報 2009/06/06 張家銘

租屋合約到期時，房東與房客雙方為求方便，常會沒有訂立新約，成為不定期租約，但不定期租約因未約定租期，常發生片面終止租約的情形，因而衍生糾紛。不過，依《民法》規定，即便是不定期租約，房客若要終止合約，還是要依房租的收取週期，於1個星期或1個月前提前告知房東。 崔媽媽基金會義工律師李岳洋表示：「一般租屋常見租期屆滿後，房客因滿意居住環境而續租，房東也未反對，但雙方未簽訂新合約，也未口頭約定新約租期，此時，雙方的租賃關係即形成不定期合約。」 《民法》第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」但此種不定期租賃較不利於房東。 房東收回須符合限制 雖然《民法》第450條指出：「租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定期支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」 不過，根據《土地法》第100條規定，不定期租賃的出租人欲收回房屋有6項限制，房東須符合6項限制之一，才可終止租約。 不定期租約出租人收回房屋相關規定 收租人非因下列情形之一，不得收回房屋 出租人收回自住或重新建築時 承租人違反民法第443條第1項之規定，轉租於他人時 承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時 承租人以房屋做違反法令之使用時 承租人違反租賃契約時 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時 房屋出售則租期結束 但不定期租賃契約也不全然有利於房客，因現行法律規定，一般租賃房屋，在房屋易主時，房客仍可無條件依原合約居住至租期結束，即「買賣不破租賃」原則，但不定期租約就不適用此原則，因此，若是房東將房屋出售給他人，新房東即有權要求房客無條件返還房屋。 因此，不定期租約對房東、房客雙方都有風險，住商不動產企研室主任徐佳馨建議，租約期滿後，雙方還是應重新簽訂租約，避免未來發生糾紛時口說無憑，損及彼此權益。 原文來源刊載於： 蘋果日報 2009/07/11 張家銘

近期法拍市場驚見凶宅，大台北有數戶屋主於屋內自然死亡、或自殺的法拍屋，台中更有1戶法拍屋由於債務人燒炭自殺，屋內還留有白骨。法拍專家表示，凶宅在法拍市場詢問度極低，但對不信鬼神的買方來說，卻能大撿便宜，拍定價至少是市價打對折，一般民眾避買兇宅要勤做功課，多詢問當地鄰居、仲介業者或轄區派出所。 小心為上 據《透明房訊》業務部副理吳彣表示，近期法拍市場陸續出現非自然死亡的法拍凶宅，但台中法拍屋內出現「白骨」且紀錄在筆錄內，確實少見也令人毛骨悚然，估計此案至少會歷經3、4拍，價格至少打5折之後，才會標出。 鎖定外國人脫售 法拍屋價格通常低於市價，成為民眾購買便宜屋的首選。 104 法拍屋網經紀人江志亮表示，「被標示出來的凶宅，由於多次流標、價格誘人，還是有膽子大的投資客專門收購凶宅。」投資客標得凶宅後，一定會請法師到現場作法，之後更改格局，「讓原來停留在此的好兄弟認不得」，此外，多裝修成歐洲、或地中海風格，最後賣出時，雖仍得告知買方為凶宅，但由於價格低、且鎖定具宗教信仰的外國人，仍有獲利空間。 不過，一般民眾因為貪便宜不小心標到凶宅，大多無法克服心理因素，吳彣就說：「曾聽說客人不小心標到，只好捐出來給宗教團體。」法拍屋由於沒有民法規範的「物的擔保瑕疵」，因此就算標到凶宅也只能認栽。江志亮表示，有些法拍屋公告在債務人一欄加註「遺產管理人」，有可能是獨居屋主在屋內死亡多日，導致房貸沒繳而被查封，也要小心。 最快得知是否為凶宅的方法，是直接詢問鄰居、當地房仲業者及轄區派出所。 台北市政府警察局信義分局建議，若擔心買到凶宅，可直接到當地警察局分局向偵查隊鑑識小組申請調閱非自然死亡案件的檢察官、法醫相驗紀錄。 除此之外，「台灣凶宅網」是全台最多凶宅情資的網路平台 、台大批踢踢（telnet://ptt.cc）的房屋買賣討論區也有不少資訊。 隱瞞缺失可解約 一般房屋買賣較不擔心凶宅問題，台北縣政府法制局消保官楊舜惠表示，內政部制定的定型化契約中明定，受託人有義務替委託人調查房屋周邊環境，不得隱瞞房屋缺失與瑕疵。 楊舜惠說， 依據消保法規定，凶宅屬於重大瑕疵，屋主和仲介業者有義務明確告知買家。若買家被刻意隱瞞，有權要求解約、退款 。 原文來源刊載於： 蘋果日報 2009/06/17 江碩涵、楊茲珺

魚缸不但能美化居家空間，也具有旺家運、招財等作用 。若想要在家中擺放魚缸，風水專家建議，宜放置在家中財位、流年方位，但 切勿擺於家的正中央 。因家的中心象徵人的心臟，擺放魚缸易有壓迫感，且 魚缸的高度也切勿高過人的心臟 ，因魚為水、心臟為火，有水火不容之意。 年年有餘 黃立山開運風水研究室老師黃立山表示：「家中擺魚缸養魚，多半是想取魚字的諧音，象徵年年有餘、富裕之意。」魚缸的擺設有多種方式，可依照家中財位，或是找出今年流年招財的方位，也有人會擺在門口，希望每日開關門之間，便能帶進財氣。 魚缸擺地上擋財路 命格中缺水的人，可在魚缸中養1條魚，有助提升財運。 黃立山指出，擺放魚缸最大的禁忌，即是擺在屋子的正中央。由於屋子正中央為九宮，代表人的心臟，若再擺上魚缸，代表心臟受壓迫。天風設計陽宅顧問陳正倫說：「魚缸也不可直接擺於地上，這樣會阻擋貴人上門，財運反而會不順。」 另外，魚缸的高度也不可高過人的心臟，因魚缸為水，心臟為火，當魚缸高過於心臟時，易有水火不容的情況產生，同樣會影響運勢。 黃立山說， 魚缸的尺寸須適中，魚缸體積太大會形成煞氣，須依空間大小找出適合比例 。陳正倫指出，魚缸造型建議不要有尖角，有些魚缸會製作成三角形，不但容易犯是非口舌，也會有血光之災。建議 以方形、圓形較佳，這2個都算是「招財缸」 。 另外， 魚的顏色以 金魚最能招財 ，黑色魚則較易招小人、惹是非 ，對招財較不利，不過，像是 軍人與學者，就適合養黑色的魚 。 魚缸置入櫃子 魚缸可與櫃子結合，既不佔空間，也很美觀。 魚缸融入設計 魚缸造型能融入居家設計裡，不用擔心置於空間內會過於突兀。 圓形魚缸 魚缸勿選擇不規則形狀，應以圓形、方形較佳。 長條形魚缸 魚缸造型除圓形外，長條形的款式對運勢也有幫助。 魚數量依職業 五行 搭配 風水五行 魚的數量 適合職業別 金 4、9條 業務業、銀行業 木 3、8條 教育業 水 1、6條 業務業 火 2、7條 餐飲業 土 5、10條 營建業 利用魚缸改善居家風水，魚的數量也是關鍵。黃立山開運風水研究室老師黃立山建議，可搭配個人五行風水或職業別來選擇。若屬五行風水中的金，建議養殖4或9條魚，適合業務、銀行人員等。屬木可養3或8條魚，較適合教育類、開補習班的人。 除了依五行風水區分魚的養殖數量，天風設計陽宅顧問陳正倫說， 魚數量也可依...

房東在租約到期收回房屋時，最怕遇到房子遭房客破壞，為避免自身權益受損，專家表示， 租屋前將房屋點交給房客，切記應將當時的房屋現況拍照，並附在租約中，同時在合約中載明，房客返還時應回覆原狀，以免房屋受損求償無門 。 保障權益 有相關困擾的房東其實並不少。《地產王》讀者「煩惱的人」來信表示，自己出租的房子租約到期，交還房屋後卻發現房客在牆壁使用鋼釘，水泥牆面出現許多凹凸不平的凹洞，且使用雙面膠貼牆面，導致牆面髒亂，木製天花板與隔間板上也任意鑽孔，還自行裝上燈具，且未清理房屋，可否要求賠償？另外，房客尚積欠水電費，該如何解決？對方的態度則是一直不想解決。 立詳法律事務所律師盧天成表示：「 房客應依契約，或一般人對房子的使用方法妥善保管房子，不可隨意破壞或改裝，如果有上述事項造成房子受損，房客就要負損害賠償責任。 」 房東無權要求粉刷 房客未經房東的同意，任意在房子內鑽孔，且未清理房屋，房東有權利主張房子受損，請求賠償，但為避免發生認定上的爭議，房東仍應事先在契約內，約定好違規事項與合理的處理方式。 中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，簽約時記得要將房屋內部，以及所附物品現況拍照存證，並將照片附於合約中，以免屆時無對照的證據與證明。 另外，常有房東要求房客，在交還房屋時要重新粉刷牆壁，但牆壁若在正常使用情況，多少會有褪色等情況，除非合約中有規定，否則只要房客沒有粉刷變更顏色，或是人為故意的情況，例如點香祭祀燻黑牆面，房客無須再重新粉刷牆壁。 另外，房客若有積欠的水電費未清償，房東可以向房客請求償還。若房東還沒有將押金退還給房客，房東可主張以押金抵銷。 租屋處還原應注意事項 房客應依契約，或一般人對房子的使用方法妥善保管房子，不可隨意破壞或改裝 將房屋內部，以及所附物品現況拍照存證，並將照片附於合約中 除非合約規定，或因粉刷變更顏色、人為故意的情況，房客返還房屋無須再重新粉刷牆壁 資料來源： 《蘋果》資料室 原文來源刊載於： 蘋果日報 2009/06/20 張家銘

一般民眾房屋買賣經驗不多，但只要清楚房屋的買賣流程，掌握好「簽約」、「備件用印」、「完稅」和「交屋」4大步驟所須注意的重點。現在許多中古屋的買賣都由仲介業者和地政士處理，買賣房子省事不少，但買賣雙方仍要留心每個過程，才能保障自身權益。 保障權益 住商不動產台南小北加盟店店長鄭淵臨表示，房屋在買賣雙方同意價格、完成交易之後，就會開始進行 買賣房屋的流程 ， 基本上可分為 「簽約」 、 「備件用印」 、 「完稅」 和 「交屋」 4大步驟 ，鄭淵臨說：「這些流程通常都會透過仲介、地政士代為處理，但買賣雙方仍要注意每個過程，才能確保自身權益、避免發生糾紛。」 房屋成交後，首要步驟就是「簽約」，這個階段買方通常須支付1成左右的簽約金，然後雙方簽定買賣契約書，以保障雙方的買賣關係。簽定買賣契約書後，若買方反悔，賣方可依約沒收簽約金，若是賣方反悔，除歸還簽約金外，另須支付與簽約金相同的賠償金額給買方。 稅費付清後才能過戶 產品 內容 簽約 買方通常須支付1成左右的簽約金 雙方簽定買賣契約書 簽約到用印約3~5天 備件用印 賣方交付建物權狀、印鑑證明等 買方交付證件，另付約1成的第2次款 用印到完稅約1~2周 完稅 完稅前，請地政士確認塗銷原屋主貸款所需金額，以及銀行可核貸金額 賣方給付土地增值稅、買方繳納契稅 辦理過戶手續，買方開立與尾款相同之商業本票，作為尾款擔保 完稅到交屋約1周 交屋 買方交付尾款同時點交房屋 分算清楚地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費用 交尾款時要取回擔保用的商業本票並當場作廢 符合自用地價稅者，記得申報辦理自用地價稅 通常簽約完後3~5天就進入「備件用印」階段，由賣方交付建物權狀、印鑑證明給地政士，地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全，買方也須交付自己的證件，另外還須付約1成的第2次款，付款後，賣方才會將相關證件交給買方辦理過戶。 簽約30天內會進入「完稅」步驟，由買賣雙方將各自所須繳納的稅費付清後，才能辦理過戶手續。台南縣不動產仲介公會理事長張文龍提醒，在「完稅」之前，要先請地政士確認塗銷原屋主貸款所須金額，以及自己的貸款銀行可核貸金額，然後再依約由賣方給付土地增值稅、買方繳納契稅。 擔保商業本票要作廢 辦理過戶手續時，買方...

針對不動產衍生出的險種日新月異，但申請房貸時，必定要投保的險種僅有火險與地震險；若認為理賠金額不足或保障不完整，可再另外加保地震擴大險等複合式產品。而常被混淆的房貸壽險，則是為避免家中失去經濟支柱時，房屋遭法拍；若能自行向產險公司投保，保費較省。 多分保障 新安東京海上產物保險個人保險部襄理李婷玉表示： 「地震險屬政策型保險，辦理房貸時，一定要投保。」 目前不動產地震險最高保額為120萬元，每年保費為1350元，若因地震導致房屋無法居住而必須外宿時，每日有3000元的補助金，最高上限18萬元。 火險按建築等級分類 產品 內容 保費 火災險 針對火災、氣爆、雷擊等災害發生時，對承保之建築物所產生的損害賠償 依房屋結構、樓層、各家保費有別 地震險 地震震動、地震引起之火災等危險事故，發生時依保險契約條款賠償 最高保額為120萬元，每年保費1350元 房貸壽險 理賠優先清償房屋貸款，免於房屋被法拍的風險 銀行為第1順位受益人 其他 擴大地震險、第三責任險、颱風洪水險、竊盜險等可依照個人需求，針對動產、不動產部分加保 保費因各家業者推出的產品有別 至於火險費用，由各產險公司自定。火險的保費不分地區，端看建築等級，若以鋼筋水泥建造、14層樓以內的房屋為例，100萬元的保額，向銀行購買的保費約303~400元。若自行找坊間產險公司購買，保費較便宜，約235~370元。 由於基本型的理賠金額有限，提高理賠金額的 「地震擴大險」 、因為火災造成鄰居損失也有賠的 「第3人責任險」 、或是因颱風造成損失的 「颱風洪水險」 、以及針對古董、家具所投保的 「竊盜險」 ，都是複合性產品，可另外加保，但不得強制投保，費用可上各家公司網站試算。 房貸壽險先理賠銀行 此外，房貸壽險是針對家中支付房貸者所投保的險種，當提供家中主要經濟來源者，因病或不幸身故、全殘而無法支付房貸時，房貸壽險的理賠金額將優先償還房貸，債務不留家人，避免房屋遭法拍，能給予家人保障。 房貸壽險分為遞減型、平準型2種 ，遞減型額度隨著房貸繳清而保障歸零，平準型則是額度固定，若購買保額300萬元，房貸繳清後，當屋主身故時，同樣保有300萬元的壽險，但保費是遞減型的2倍。 申請房貸壽險者，目前銀行多將保費與房貸一同申貸，以一次繳清的躉繳型為主，利率同房貸；目前房貸壽險產品...

全球經濟仍在低檔盤旋，有些房東因收入受影響繳不出貸款，使得抵押的房屋遭查封法拍，影響房客租屋權益。專家表示，房客租屋前應先向地政機關查詢租屋處是否遭查封，同時向管理員或鄰居求證房東的經濟狀況，避免租期未到，房屋就遭強制收回。 小心為宜 租賃處遭查封法拍可分為3種情形， 第1種 為房客與房東租約簽定的日期，在房屋設定抵押日與遭查封之前 ，此時可適用《民法》第425條「買賣不破租賃」原則，新房東須承接原租約，房客可繼續居住直到原租約結束，但實務上，偶有新屋主要求房客提早搬離，房客可協調補貼搬家費等補償。 抵押後簽約權益不保 第2種 情況較複雜，崔媽媽基金會義工律師李岳洋表示： 「租約若是在房屋設定抵押後、遭到查封之前簽立，一旦發生承租處遭法拍，新屋主可援用《民法》第866條規定排除租賃權。」 該條規定，「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」 第3種 狀況為租約在房屋遭法院查封後簽定，因房屋遭查封後，屋主不得有任何處分，所以租約無效 ，此時租約將不受「買賣不破租賃」原則保障，同樣適用上述《民法》第866條規定，若新屋主要求房客交還房屋，法院仍會強制交屋，但房客若是在不知情的狀況下承租，可向原房東要求退還押金並賠償。 住商不動產企研室主任徐佳馨建議， 房客簽約前可向 房屋所在地的地政機關查詢 ，看房屋是否有遭查封。 原文來源刊載於： 蘋果日報 2009/06/27 張家銘